티스토리 뷰
1. 부동산 폭락의 시대
최근에 정부 정책 혹은 현 사태로 인해 부동산에 하락장, 폭락이라는 뉴스를 많이 접하게 되는데요.
서울에서 최근에 관심받았던 잠실 리센츠 아파트입니다.
제 생각에는 굉장히 자극적인 뉴스인 거 같습니다.
언론에서는 하락의 전조라고 연일 보도가 나왔습니다.
돈이 갑자기 필요해서 급매로 나올 수도 있는 건데, 저거 하나 거래된 걸로 하락장 신호라니 말도 안되는 주장입니다.
하나하나의 일상 거래가 시가를 형성하지 않습니다.
참 재밌는 사실은 그 후 3주 뒤 19억 원에 거래가 됩니다.
그럼 3억 폭등이라는 뉴스 혹은 상승장이라는 뉴스를 본 적이 없습니다.
그리고 4월에는 22억원에 거래가 있었습니다.
집값이 폭락 했다는데, 과연 그럴까요?
현재 공인중개사에 전화만 해보면 알 것입니다.
최근 급격히 오르고, 12.16 규제로
서울의 기준으로 9억 이상의 집들이 5000만 원~2억 정도 조정을 받고 있는 건 사실입니다.
문제가 9억 이하의 주택들이 오르고 있습니다.
9억 이하의 주택이 올라가면서, 9억이상의 집들이 과연
가만히 조정만 받고 있을지 의문입니다.
요즘 대부분의 사람들이 경기가 안 좋고, 지방 부동산부터 무너지고
서서히 무너지는 움직임이 서울 외곽, 서울 중심부까지 무너지면
그때 집을 사겠다는 사람들이 많습니다.
창원, 울산, 통영 쪽은 조선, 제조업, 원자력과 관련되어 집 값이
실제로 떨어졌습니다.
하지만, 지방 부동산부터 무너지고 확대되면 서울까지 오면 우리나라가 망해있을 것입니다.
경제가 폭망 했으니까 그런 일이 일어나지 않을까요?
그런 일이 벌어지면 큰일입니다.
그런 일이 벌어지길 기다려서,
서울 중심부의 집 값을 떨어질 때 사겠다는 것은, 다 같이 죽자라는 말과 똑같습니다.
이렇게 반문할 수 있습니다.
경제 안 망하고 집 값만 하락 조정받을 수 없을까?
실제로 우리는 2008년도에 그런 경험을 했습니다.
실제로 인기 있는 서울에 반포 자이, 반포 래미안 퍼스티지 미분양이 났었습니다.
하지만, 그때는
입주와 공급이 가 많은 상태에서 외부 충격이 왔기에 가능했던 일입니다.
방법은 하나인데, 공급이 많이 나와야 합니다.
3기 신도시가 진행되고 있고, 정비 사업도 하고 해야 하지만, 진행이 미미 하지요.
계속 주택 공급은 부족한데, 3기 신도시가 짠하고 나오지 않는 이상 서울에 집 값은
9억 이상의 집들은 단기 조정받고 계속 위로 향해 갈 것입니다.
서울의 부동산들은 거품을 형성하고, 그 거품이 실제 가격이 되는 경우가 많습니다.
최근에 금리 이슈가 있는데, 금리가 낮아졌기 때문에 분명 부동산 가격에도 영향을 줄 것입니다.
전세가가 올라가다 보면 집값을 밀어 올리는 역할을 할 수 있기 때문입니다.
집 값은 왜 오를까요? 인구도 감소한다는데?
매해 세대수는 증가하고, 사람들은 반지하에 집에 살고 싶어 하지 않습니다.
인기 있는 지역, 인기 있는 아파트에서 살고 싶어 합니다.
차라리 30억짜리가 50억이 되는 건, 일반인들과 상관없는 애기입니다.
문제는 9억 이하의 주택들이 올라서 문제입니다.
9억 이하의 집들이 오르면 제일 피곤해질 사람들이 누구일까요?
지금의 정책이 바뀌지 않은 이상 집 값은 계속 위를 향해 날아갈 것입니다.
현재 무주택이면서 집값 하락할 것이라, 믿는 분들은
무주택이라는 상황은 주택 가격 하락을 배제시키는 위험을 피할 수 있겠지만,
문제는 올라갈 때 리스크는 하나도 대비가 되지 않습니다.
주택을 실거주를 겸하는 자산이라고 봤을 때,
하락이라는 상황이 왔을 때, 과연 개인에게 영향이 클까요?
반토막 나고 그런 일이 일어날지 의문입니다.
2006년에 집을 샀던 사람들이 2015년까지 하우스 푸어라는 말을
많이 들어보셨을 겁니다.
하지만, 현재까지 실거주로 집을 가지고 있는 사람들은 어찌 되었나요?
난 리스크 안 가져가겠다는 사람들은 전세로 사는 것도 좋습니다.
문제는 전셋값이 오르겠지요.
과한 리스크를 안 지면 하락도 폭이 적습니다.
뭐든지 극단 값으로만 안 가면 리스크 헷지가 가능합니다.
조금 더 빠지면 사겠다는 분들도 있는데,
그걸 기다리는 사람이 많기 때문에 막상 그 상황이 와도 사지 못할 겁니다.
시장 타이밍을 내가 맞추려고 한다는 건 불가능에 가깝습니다.
그리고 또한, 집 값이 폭락해서 경매가 많이 나올 거라고 주장하는 사람들이 있는데
그런 상황이 오더라고 근저당이 많이 잡힌 상가부터 반응을 할 것입니다.
집은 우리에게 당장 살아야 할 곳이기 때문에, 주택이 먼저 나오기 쉽지 않습니다.
주택은 반응이 제일 느립니다.
요즘 너튜브 채널에 보면 부동산 폭락을 주장하는 사람들이 많습니다.
그 주장을 하는 사람과 그 주변에 있는 사람들을 볼 때,
과연 돈을 버는 사람이 누구인지 곰곰이 생각해봐야 합니다.
결국에는 메신저만 돈을 버는 구조입니다.
다 같이 돈을 벌 수 있는 구조인지, 아님 메신저만 돈을 버는 구조인지를 보면 알 수 있습니다.
돈을 따라가면 해답을 알 수 있습니다.
2. 주택 공급은 충분한가? 수요와 공급
최근 몇 년 전에 누군가 "집값 급등은 공급 부족이 아니 투기 세력 때문이라고 한 적이 있습니다."
맞습니다. 집은 부족하지 않습니다. "좋은 집"이 부족합니다.
지하, 반지하, 오래된 낡은 집을 포함하면 집은 많습니다.
대부분의 사람들이 기피하는 집까지 포함하고 말씀하신 거 같습니다.
과연 집 값이 오르는 게 가수요(투자자)만의 문제일까요?
가수요와 실수요가 몰리면서 올라가는 게 아닐까요?
여러 규제를 했지만, 실제 효과가 있었는지 의문입니다.
정부 규제도 개인한테만 몰려 있습니다.
하지만 이미 3채 이상의 다주택 투자자는 법인이나, 신탁으로 빠져나가 있습니다.
12.16 대책 이후 서울 내 6억 원 인근 아파트들의 상승세가 있습니다.
9억 이상 아파트들이 대출 규제가 강화되면서,
상대적으로 대출규제가 자유로운 6억대 아파트들이 강세를 보이고 있습니다.
며칠 전 기사를 봤는데, "집 팔라더니 청 참모진 3명 중 1명 다주택자"
말은 누구나 할 수 있습니다.
말보다 실제 행동을 보면 그 사람의 생각을 알 수 있지요.
시장논리에 의해 많이 공급하면 분명히 안정화될 텐데 안타깝습니다.
참고로 집값의 안정화는 신도시 1기 때 주택 공급이 많아지면서, 집값이 안정화되었습니다.
그때 빼고 규제로는 큰 효과를 본 규제는 없습니다.
대부분 사람들은 새 아파트, 집을 원합니다.
3. 정리
어서 주택을 공급하는 정책으로 바뀌었으면 하는 바람입니다.